3.1.1.2 A Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terve

A Budapesti Agglomeráció Területrendezési terve a Budapesti Agglomeráció Szerkezeti Tervét, valamint Övezeti Tervét és az ezekre vonatkozó szabályokat foglalja magában.

A Budapesti Agglomeráció Szerkezeti Tervének tervlapját a törvény 7. melléklete tartalmazza, mely az alábbi területfelhasználási kategóriákat különbözteti meg:

• erdőgazdálkodási térség
• nagy kiterjedésű zöldterületi települési térség
• mezőgazdasági térség
• kertes mezőgazdasági térség
• vízgazdálkodási térség
• települési térség
• sajátos területfelhasználású térség

A szerkezeti terven látható, hogy a tervezési terület települési térségben helyezkedik el. A területet keletről mezőgazdasági térség veszi körül, északra pedig a sajátos területfelhasználású térséghez tartozó repülőtér területe található.

Szomszédságában mellékút halad [5101 j. (Budapest – Tököl) – Szigetújfalu – Ráckeve – Kiskunlacháza]. A tervlap egyéb eleme nem érinti a tervezési területet.

Az MaTrT területfelhasználásra vonatkozó előírásai:

„11. § A kiemelt térségi, illetve vármegyei területfelhasználási kategóriák területén belül a települési tervben, […]
d) a települési térség területén bármely építési övezet, övezet kijelölhető; […]”

A Budapesti Agglomeráció Övezeti Terve

A Budapesti Agglomeráció Övezeti Tervében alkalmazott országos és kiemelt térségi övezetek együttesen a következők:

• ökológiai hálózat magterületének övezete (3/1. melléklet)
• ökológiai hálózat ökológiai folyosójának övezete (3/1. melléklet)
• ökológiai hálózat pufferterületének övezete (3/1. melléklet)
• kiváló termőhelyi adottságú szántók övezete (3/2. melléklet)
• jó termőhelyi adottságú szántók övezete (MvM Rendelet 1. melléklet)
• erdők övezete (3/3. melléklet)
• erdőtelepítésre javasolt terület övezete (MvM Rendelet 2. melléklet)
• tájképvédelmi terület övezete (MvM Rendelet 3. melléklet)
• világörökségi és világörökségi várományos területek övezete (3/4. melléklet)
• vízminőség-védelmi terület övezete (MvM Rendelet 4. melléklet)
• rendszeresen belvízjárta terület övezete (MvM Rendelet 8. melléklet)
• nagyvízi meder övezete (MvM Rendelet 5. melléklet)
• ásványi nyersanyagvagyon övezete (MvM Rendelet 7. melléklet)
• földtani veszélyforrás terület övezete (MvM Rendelet 9. melléklet)
• honvédelmi és katonai célú terület övezete (3/5. melléklet)

Ezek közül a tervezési területet csak az alábbi övezet érinti:

MvM rendelet – 7. melléklet: Ásványi nyersanyagvagyon övezete

Mivel az ásványi nyersanyagvagyon övezete Tököl egész közigazgatási területét lefedi, ezért a tényleges érintettséget a TSZT alapján kell vizsgálni, amely szerint a tervezési területet nem érinti ilyen övezet.

Az MvM rendelet vonatkozó előírásai az alábbiak:

„8.§ (1) Az ásványi nyersanyagvagyon övezetét a településrendezési eszközökben kell tényleges kiterjedésének megfelelően lehatárolni.

(2) Az (1) bekezdés szerinti területen, a településrendezési eszközökben csak olyan területfelhasználási egység, építési övezet vagy övezet jelölhető ki, amely az ásványi nyersanyagvagyon távlati kitermelését nem lehetetleníti el.”

3.1.2 Pest Megye Területrendezési Terve

2020 nyarán hatályba lépett Pest Megye új területrendezési terve (PMTrT), melyet Pest Megye Önkormányzatának Képviselő-testülete a 10/2020. (VI.30.) sz. önkormányzati rendeletével hagyott jóvá.

A rendelet hatálya:

„2. § A rendelet hatálya – az egyedileg meghatározott övezetek kivételével – Pest megye közigazgatási területéből a Budapesti agglomeráció területén kívüli területekre terjed ki. Az egyedileg meghatározott övezetek meghatározása és szabályozása a megye teljes közigazgatási területére kiterjed. A rendelet hatálya alá tartozó települések felsorolását az 1. melléklet 1.1. és 1.2. pontja tartalmazza.”

A 2. § alapján a megyei rendezési terv Tököl, mint agglomerációs település területét csupán az egyedileg meghatározott övezetek kapcsán érinti. Ezek a PMTrT 7. §-a szerint az alábbiak:

• innovációs-technológiai fejlesztés támogatott célterületének övezete (3.13.1. melléklet)
• logisztikai fejlesztések támogatott célterületének övezete (3.13.2. melléklet)
• turisztikai fejlesztések támogatott célterületének övezete (3.13.3. melléklet)
• kertes mezőgazdasági területek övezete (3.13.4. melléklet)
• klímaváltozásnak fokozottan kitett területek övezete (3.13.5. melléklet)

Ezek közül Tököl területét érintő övezetek és a vonatkozó előírások a következők:

Logisztikai fejlesztések támogatott célterületének övezete

„9. § A logisztikai fejlesztések támogatott célterületének övezete által érintett települések településrendezési eszközei készítése során – azokon a logisztikai fejlesztésre kijelölt kereskedelmi, szolgáltató gazdasági besorolású területeken, amelyeket a települési önkormányzat döntésével kiemelt logisztikai fejlesztési területté minősít – az építési telek megengedett legnagyobb beépítettsége 10%-kal lehet magasabb, a legkisebb zöldfelületi arány pedig 5%-kal alacsonyabb, mint az OTÉK 2. számú mellékletében meghatározott, a kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület sajátos használat szerinti területéhez rendelt érték.”

3.1.3 Új beépítésre szánt területekre vonatkozó szabályozás

Mivel a tervezett módosítás során új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, így az ezzel kapcsolatos magasabb szintű jogszabályi előírások bemutatása és az annak való megfelelés igazolása nem indokolt.

3.1.4 Tököl város Integrált Városfejlesztési Stratégiája

Tököl rendelkezik Integrált Városfejlesztési Stratégiával (2010), amelyben városrészenként elemzi a város helyzetét. A Pesti úti városrészre vonatkozó SWOT-analízis az alábbiakban kerül bemutatásra.

Pesti úti városrész SWOT analízise

A település középtávú fejlesztési céljai között szerepel az alközpont kezdeményeinek fejlesztése, az egyik „alközpontja a városnak a Pesti úti városrészben jelenleg meglévő sportfunkció, oktatási és egyéb intézmények, és egy-egy kereskedelmi szolgáltató funkció kezdeménye. A terület továbbfejlesztése indokolt, a sportcsarnok és az uszoda melletti parkban street-sport pályákat lehet kialakítani, továbbfejleszthető a társasházak felvevő erejére alapozottan kisebb, igényesebb kiskereskedelmi és szolgáltató funkciók.”

Ezenkívül az alábbi fejlesztési célokat fogalmazza meg a dokumentum a tervezési terület vonatkozásában:

• A város területi léptékének megfelelő alközpontok és kiemelt városközpont kialakítása.
• Sport célú fejlesztések, sport-rekreáció átfogó választékának kialakítása, turisztikai potenciál építése.
• Gazdaságfejlesztés a város meglévő adottságaira, ezen belül a környezetvédelmi szempontokra figyelemmel.
• A volt szovjet repülőtér esetleges hasznosítása esetén fellépő környezeti ártalmak kivédése a városrész megfelelő leválasztásával, hármas egységben: épületsáv, zöldsáv, és ahol szükséges esztétikailag is megoldott zajfal.
• Zöldmag terület fejlesztése, közterületi fejlesztéseken keresztül lakóterületek rehabilitációja, fásítás, parkosítás, játszóterek és sportfunkciók kiépítése.
• Duna parti rekreációs területekkel való kapcsolat kiépítése.
• Közúti infrastruktúra fejlesztése, jelenlegi utak rendbetétele, új út kialakítása a leendő hajókikötő felé, kerékpárút, alternatív közlekedési infrastruktúra fejlesztése.
• Lakónépesség számhoz megfelelő kereskedelmi és szolgáltatási alközpont kialakítása.

A fentiekben bemutatott célok hatással lehetnek a tervezési területre, azonban az IVS akcióterületein kívül esik. Az ábrán szereplő akcióterületet az alábbiakkal jellemzi a dokumentum: magas népsűrűségű terület, városias környezet jelenléte, gyenge kereskedelmi és szolgáltatóipari ellátottság, fiatal, átlagnál magasabban kvalifikált lakosság, a repülőtérhez a legközelebb eső pontja a városnak, ártalmas környezeti hatások jelenléte, a központtól távol eső terület, helyenként leromlott lakókörnyezet és közterületek, rossz tömegközlekedési kapcsolatok (HÉV távol esik), Dunával és Duna menti rekreációs területekkel közvetlen, markáns kapcsolat.

A város ennél az akcióterületnél szociális típusú városrehabilitációs forrásokra kíván majd pályázni, illetve olyan közterület-felújítási programokra, melyeket szociális céllal támogatnak. Ezen az akcióterületen kiemelten fontos a városrész szociális helyzetének javítása céljából a lakótelep környezetének teljes körű rehabilitációja.

3.1.5 Tököl város Településszerkezeti Terve

Tököl hatályos Településszerkezeti Tervét a Város Önkormányzatának Képviselő-testülete a 26/2004. (I.26.) sz. Kt. határozatával hagyta jóvá. 2010-ben került sor a TSZT digitális feldolgozására és felülvizsgálatára, ami 232/2010. (IX.27.) Kt. határozattal került elfogadásra. Azóta a terv kétszer módosult: 2023-ban a H6 HÉV vonal fejlesztése kapcsán és 2024-ben a Duna vízvédelmi töltésén vezetett kerékpárút kapcsán.

A 2004-es terv szerint a tervezési terület településközponti vegyes területbe és tervezett zöldterületbe, a Duna utca mentén meglévő zöldterületbe sorolt, a lakó rendeltetésű úszótelkek pedig kisvárosias lakóterületekként kerültek kijelölésre. A területtől északra különleges repülőtér terület, keletre korlátozott használatú mezőgazdasági terület, nyugatra pedig kisvárosias lakóterületek találhatók.

A 2010-es terven a tervezett kisvárosias lakóterületek már kertvárosias lakóterületként szerepelnek, de ez a jelen módosítási területen kívül esik. Ezenkívül változás, hogy a tervezési terület északi és déli határán tervezett települési gyűjtőutak haladnak: az északi a meglévő országos mellékúthoz csatlakozik tervezett szintbeni csomóponttal, illetve a Duna felé, egy tervezett hajóállomás irányába vezet.

3.1.6 Tököl Város Helyi Építési Szabályzata és Szabályozási Terve

Tököl város területe két rendelet hatálya alá esik:

1. Belterületek, Külterületek, Üdülőterületek és Repülőtér: Tököl Város Önkormányzata Képviselő-testületének 15/2010. (IX.28.) önkormányzati rendelete (legutolsó módosítása 2023-ban)
2. Dunai Repülőgépgyár Vagyonkezelő Kft. területe: Tököl Város Önkormányzata Képviselő-testületének 17/2002. (IX.17.) sz. önkormányzati rendelete

Az 1. pontban lévő rendelet 1. melléklete tartalmazza a Belterületet bemutató Szabályozási Tervet, amelyen szerepel a tervezési terület, az attól északra lévő Repülőtér területét bemutató tervlapot pedig a 4. melléklet tartalmazza. Ezek az alábbiakban kerülnek bemutatásra.

A Szabályozási Terv alapján a tervezési terület Vt-1 jelű településközponti vegyes terület építési övezetbe, Lk-1 jelű kisvárosias lakóterület építési övezetbe és Z jelű zöldterület övezetbe sorolt. A tervezési területtől északra K-ksz-2 jelű kereskedelmi, szolgáltató funkciójú különleges terület építési övezete található.

Ezen övezetekre/építési övezetekre az alábbi előírások vonatkoznak:

Településközpont vegyes terület (Vt)

„14. § (1) Egy telken csak egy lakás helyezhető el.

(2) A településközpont vegyes területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.

(3) A településközpont vegyes területen kialakult és kialakítható építési telkek beépítési módját, legkisebb területét, legnagyobb beépítettségét, a zöldfelület legkisebb mértékét, az építmények legnagyobb építménymagasságát és beépíthetőségét a következő táblázat figyelembevételével kell meghatározni.”

(4) A településközpont vegyes területen haszonállat tartására szolgáló épület, építmény nem helyezhető el.

(5) A településközpont vegyes területen az építési hely határainak meghatározásánál a következőket kell figyelembe venni:

• a) Előkert: meglévő beépítésnél kialakult állapot szerint, új beépítés esetén 8,0 méter; az előkert közhasználatú területként is kialakítható.
• b) Oldalkert: szabadon álló beépítés esetén H/2 méter, oldalhatáron álló beépítés esetén az országos érvényű jogszabályok előírásai szerint alakítható ki.
• c) Hátsókert mélysége: 6 méter.

(6) A meglévő településközpont területén, amennyiben az épületek átépülnek, az új épületek közterület felöli építési vonalának a régi épület építési vonal tekintendő.

(7) Az építési engedélyezési terv részeként minden esetben látványterv készítendő (a szomszédos 3-3 épület homlokzatának feltüntetésével).”

Kisvárosias lakóterület (Lk)

„10. § (1) Kisvárosias lakóterületen kialakult és kialakítható építési telkek beépítési módját, legkisebb területét, legnagyobb beépítettségét, a zöldfelület legkisebb mértékét, az építmények legnagyobb építménymagasságát és beépíthetőségét a következő táblázat figyelembevételével kell meghatározni.

(2) A kisvárosias lakóterületen haszonállat tartására szolgáló épület, építmény nem helyezhető el.

(3) A kisvárosias lakóterületen az építési hely határainak meghatározásánál a következőket kell figyelembe venni:

• a) meglévő beépítéseknél a kialakult állapotot,
• b) az újonnan beépítésre kerülő területeknél:
  • – az előkert mélysége: 8 méter,
  • – az oldalkert szélessége: H/2 méter,
  • – a hátsókert mélysége: 6 méter.

Zöldterület (Z)

„35. § (1) A zöldterület övezetben (Z) a terület legfeljebb 2%-os beépítettségével a külön jogszabályban meghatározott épületek, illetve építmények helyezhetők el, az építménymagasság legfeljebb 4,5 m lehet.

(2) Az övezetben új zöldterületek kialakítása, illetve meglévő zöldterületek átépítése csak kertépítészeti terv alapján történhet.

(3) A település zöldfelületeinek megóvása érdekében:

• a) Meglévő fát, illetve növényzetet kivágni csak rendkívül indokolt esetben, az országos érvényű jogszabály előírásainak betartásával lehet.
• b) A kivágott, elhalt, továbbá engedély nélkül eltávolított növényzet pótlásáról jellegének és értékének megfelelően legalább az 1 m magasságban mért törzsátmérő mértékéig kell gondoskodni.”

3.2 Épített környezet

A 2640/65 hrsz.-ú telken áll a bölcsőde épülete, illetve nagyobb zöldfelületek és egy sportpálya (a tervezési terület közepén), utóbbi a szomszédos két telek területét is érinti. Az említett telek körülöleli az önálló, úszótelken álló városi uszodát, általános iskolát, óvodát és háziorvosi rendelőt magába foglaló épületegyüttest.

A Duna utca mentén található lakóterületbe sorolt telkeken F + 2 emelet + tetőtér beépítéses társasházak találhatók. A tervezési terület jelentős zöldfelülettel rendelkezik, amely főként kétszintes növényállományt jelent (gyep, fa).

Tulajdonviszonyok szempontjából – a legfrissebb földhivatali adatszolgáltatás alapján – a két lakóépület magántulajdonban van, a tervezési terület többi telke pedig önkormányzati tulajdonban van, művelési águk pedig értelemszerűen művelésből kivett.

Megemlítendő még, hogy a tervezési területen kívül, de annak közvetlen közelében, a Kisfaludy Sándor utca – Duna utca sarkán található egy földszintes, szolgáltatásoknak helyet adó épület (kozmetika, pékség, posta, vendéglátóhely), illetve mellette egy élelmiszerbolt. Ennek ellenére a városrész lakosságának arányához képest kevés az üzlet és a szolgáltatás a területen.

A tervezéssel érintett tömb belső területein az egyes intézmények és funkciók (sportpálya, játszótér) lekerített területei esetlegesek és felszabdalják a tömb belső területeit.

3.3 Épített örökség védelme

A tervezéssel érintett ingatlanokon országos, illetve helyi védelem alatt álló épület vagy építmény nem található, területüket műemléki környezet nem érinti.

A tervezési területen belül és annak közvetlen környezetében nincs nyilvántartott régészeti lelőhely sem.

3.4 Közlekedési vizsgálat

Tököl városnak nincs közvetlen országos gyorsforgalmi és főúthálózati kapcsolata, de az M0 autópálya a településtől kb. 10 km-re északra halad. A tervezési terület keleti határában haladó 5101 j. Budapest–Ráckeve 2×1 sávos összekötő út biztosítja a kapcsolatot, ennek forgalma a tervezési terület közelében 8588 E jármű/nap.

A városon áthalad a H6-os Budapest–Ráckeve HÉV vonal, azonban a tervezési területtel közvetlen kapcsolata nincs. A területtől északra található az 1940-es években létesült repülőtér, amely a 2. világháborútól 2001-ig katonai repülőtérként működött, jelenleg az adatszolgáltatás alapján IV. kategóriába sorolt nem nyilvános repülőtér.

A tervezési terület tömegközlekedési viszonylatokkal való megközelíthetősége szabványos 500 méteres gyaloglási távolságon belül, kiépített járdán könnyen elérhető a Pesti úti megállóhelyről, az alábbi elővárosi autóbuszokkal:

• 676-os autóbusz: Budapest, Vermes Miklós utca – Ráckeve, autóbusz-forduló között közlekedik óránként.
• 675-ös autóbusz: Budapest, Vermes Miklós utca – Makád, Községháza között közlekedik naponta kétszer.
• 673-as autóbusz: Budapest, Vermes Miklós utca – Tököl, Alkotmány tér között közlekedik Szigetszentmiklós és Szigethalom érintésével félóránként.
• 674-es autóbusz: betétjárat, Budapest, Vermes Miklós utca – Szigethalom, autóbusz-állomás között közlekedik.

A terület közelében meglévő kerékpárút nem található. A lehatárolt tömböt három irányból tárja fel közúti nyomvonal: Kisfaludy Sándor utca, Duna utca és Pesti út.

Jelen tanulmánytervben tervezett beruházás során a megközelíthetőség elsősorban a Duna utca felől tervezett, ahol jelenleg gyalogos kapcsolat van a tömbbelső felé, de más alternatív megoldás is vizsgálatra kerül.

A Pesti úttal párhuzamosan halad az uszoda parkolója felé egy közös használatú út. Ezt használják a gyalogosok, kerékpárosok és az autósok is, ha az uszodába tartanak.

3.5 E-közmű adatok

A terület villamosenergia-ellátását az ELMŰ Hálózati Kft. (E.ON) szolgáltatja. A Duna utca és a Kisfaludy Sándor utca mentén kisfeszültségű átviteli és közvilágítást biztosító földkábelek haladnak.

A településen a vízellátást és vízelvezetést a Fővárosi Vízművek Zrt. üzemelteti. A 2640/65 hrsz.-ú telken gravitációs települési szennyvízgyűjtő vezeték halad, amelyre a két meglévő lakóépület van rácsatlakozva.

A vízellátást biztosító nyomás alatti ivóvíz-elosztóvezeték a Duna utca déli oldalán halad, innen biztosítható a vizsgált tömb ellátása is. Az út alatt vezetett csatornahálózat kiépítése azonban az aszfaltburkolat feltörésével jár.

A földgázellátást az OPUS TIGÁZ Zrt. biztosítja. A tervezési terület keleti és nyugati határa mentén földgáz elosztóvezeték halad.

A hírközlési hálózatok közül a területen az alábbi szolgáltatók infrastruktúrái találhatók:

• D-Infrastruktúra Távközlési Kft.
• Invinetwork Kft.
• PR-TELECOM Zrt.

A Kisfaludy Sándor utca mentén föld alatt, a Duna utca mentén alépítményben, a Pesti út mentén pedig föld felett és alépítményben halad a helyi (elosztó) hálózat.

A tervezett módosítás közműinfrastruktúra feltételei a 7. fejezetben kerülnek bemutatásra.

3.8 Humán infrastruktúra

A tervezési területen jelenleg intézményi és lakó funkciók találhatók. A közelben található humán infrastruktúra-hálózat szempontjából megemlíthető rendeltetések a tömbön belül egy több rendeltetési egységből álló épület, amelyben helyet foglal a városi uszoda, óvoda, általános iskola és egy háziorvosi rendelő. Ezenkívül külön épületben egy kisebb bölcsőde található, illetve egyéb szolgáltatásoknak (vendéglátóhely, kozmetika, posta, pékség, élelmiszerbolt) helyet adó épületek találhatók a Kisfaludy Sándor utca és a Duna utca sarkán.

A Weöres Sándor Általános Iskola területileg két helyen működik Tökölön, férőhelyszáma 956 fő, jelenleg kb. 70%-os az általános iskola kihasználtsága.

A város fenntartásában 4 db körzeti óvoda és 2 db magánóvoda működik. A Szivárvány Óvoda két telephellyel rendelkezik, amelyek közül az egyik a tervezési területen belül található. Az óvodát igénybevevők száma az évek folyamán folyamatosan csökken, melynek legfőbb oka a születésszám csökkenése. A KSH 2023-as adatok szerint az óvodai férőhelyek száma 370 fő, az óvodába beírt gyermekek száma pedig 366 fő.

A városban két bölcsőde működik (összesen 80 férőhely), a tervezési területen lévő Mini-bölcsőde 2022-ben került átadásra, befogadóképessége 14+2 férőhely. Utóbbi főként a Pesti utcai lakótelep ellátását biztosítja.

A tervezési területtől kb. 200 méterre, a Duna utca 7. szám alatt működik a Szent Miklós Idősek és Mozgáskorlátozottak Otthona, amely 50 férőhelyes és 100%-os kihasználtsággal működik. Ezenkívül a Pesti út 1. szám alatt működik a Nyírfaliget Idősek Otthona (150 férőhely), a tervezési területtől kb. 250 méterre. Az intézményben az Önkormányzat által kijelölt helyi időskorúak nappali ellátása is zajlik.

Tökölön 300 férőhelyes felnőtt- és gyermekkönyvtár működik a Kossuth Lajos utca 66. szám alatt, a Művelődési Központban, amely a tervezési területtől autóbusszal elérhető.

A Pesti úton keresztül elérhető a kb. 3 km-re található Airport Center (a Repülőtér menti gazdasági területen), ahol számos üzlet és szolgáltatás megtalálható.

A már említett épületegyüttesben található a 4. sz. háziorvosi körzetet ellátó rendelő, ahol minden hétköznap van rendelés. Gyógyszertár a tervezési területhez legközelebb az Airport Centerben vagy Tököl belvárosában található.

A tervezett beruházás során egy lakóépület épülne, földszinten szolgáltatóhelyiségekkel, illetve az azt kiszolgáló parkolófelülettel. A terület lakónépessége várhatóan ezáltal növekedni fog, amely azonban a terület rendkívül előnyös humáninfrastrukturális helyzete miatt várhatóan nem okoz majd konfliktust. Ennek alátámasztására humáninfrastrukturális igény-becslést végeztünk a 7. fejezetben.

4. A módosítás során elérendő célok összefoglalása, fejlesztési programelemek és beépítési terv

A tervezett módosítás elsődleges célja, hogy a 2640/65 hrsz.-ú telken, a környék ellátáshiányos állapotának javítása érdekében, egy a meglévő közszolgáltatások bővítésének helyet adó vegyes funkciójú szolgáltatóház és többlakásos lakóépület megvalósulhasson, amelyhez a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) és a Szabályozási Terv (SZT) módosítása szükséges.

A tervezett módosítás során új beépítésre szánt terület kijelölése nem szükséges, mivel a tervezési terület a hatályos tervekben is már beépítésre szánt területként (Vt) szerepel, ahova az új épület tervezett.

A 2640/65 hrsz.-ú ingatlanon telekosztással egy ~5637 m² nagyságú telek kialakítása tervezett, amely új építési övezetbe, de továbbra is településközponti vegyes területbe sorolt.

A meglévő, jelenleg telekhatárokon átnyúló sportpálya helyzetét is rendezni szükséges, ami miatt a Vt és Z területek határát rendezni szükséges, de ebben az esetben sem jön létre új beépítésre szánt terület, mert a Z területek mérete növekszik. Az új övezethatár a pálya és az azt kísérő sétány mentén kerül kijelölésre.

A kialakítandó új építési övezet és telek megközelíthetőségét a Duna utca felől javasolt biztosítani közúti közterületi kijelöléssel, lehetőség szerint a meglévő fás növényzet minél kisebb mértékű érintettsége mellett.

A zöldfelületek és a kialakult fás területek lehető legkisebb mértékű érintettsége érdekében a beépítési terv olyan megoldásokat javasol az épületelhelyezés, parkolás és egyéb burkolt felületek esetében, mely megfelel ennek a feltételnek.

A megközelíthetőség okán, alternatív megoldásként felmerült a terület Kisfaludy Sándor utca felől történő feltárása is. Ennek két változata merült fel:

• Egyrészt a meglévő lakóházak és bölcsőde közötti kapcsolat kialakításával, azonban ezen megoldás jóval több meglévő fát érintene, és a meglévő lakóház és bölcsőde között is szűk helyen kéne megoldani a közúti kapcsolat kialakítását, így ez kedvezőtlenebb változatnak tekintendő.
• Másrészt megoldás lehetne a Kisfaludy utcáról nyíló jelenlegi parkolón átvezetett megközelítés, mely viszont a fejlesztési terület forgalmát bevezetné a Kisfaludy utcára, aminek jelenlegi kialakítása nem feltétlen alkalmas erre, mivel keskenyebb szilárd burkolattal rendelkezik, mint a Duna utca, melynek szélessége kétirányú forgalom lebonyolítására is alkalmas. Ezen változatot a jelenlegi belső kerítéshatárok is ellehetetlenítik.

A Duna utca felől, mivel a tervezett közúti kapcsolat területét közkert övezet veszi körbe, elegendő lehet egy 10 méter széles közterületi feltáróút biztosítása is, melyen belül biztosítható a szilárd burkolat és a szükséges infrastruktúra. Nem szükséges gyalogos felületek és nagyobb zöldsáv biztosítása az út mentén, mivel eleve Z jelű közpark övezet veszi körbe a tervezett utat, így a zöldfelület és a gyalogos kapcsolatok biztosítása ezen területen tervezettek.

A terv összesen 82 db parkoló férőhellyel számol, amely lakásonként legalább 1 db (összesen 42 db), a tervezett intézmények után 22 db (posta, gyógyszertár, rendelő, védőnői szolgáltatás) és ~18 db tartalék parkolóhely elhelyezését jelenti.

A tervezett épület földszinti részén lévő szolgáltatóhelyiségekbe az alábbi rendeltetések elhelyezése tervezett:

A tervezett épület F+3 emeletes, melynek térbeli kialakítása során elképzelhető F+3 szintes, vagy F+2+T szintes épületkialakítás is, esetleg lapostetős, vagy eltolt teraszos épülettömeg is. A tervezett alapterület a koncepció szerint bruttó ~848,50 m², melynek lakó rendeltetésű szintjein lépcsőházanként 7–7 db, azaz emeletenként 14–14 db lakás elhelyezése tervezett, így összesen, a 3 szinten 42 db lakás elhelyezése tervezett.

A földszinten háziorvosi rendelő, védőnői szoba, posta és gyógyszertár tervezett. A tervezett helyiségek alapterületei a fejlesztési koncepció szerint (forrás: beruházói adatszolgáltatás):

• nettó 161,23 m² gyógyszertár
• nettó 54,57 m² védőnői szoba
• nettó 270,19 m² háziorvosi rendelő
• nettó 161,23 m² posta

A tervezési területet teljes közműellátással lehet kialakítani, melyhez a szükséges közműhálózati elemek a közelben rendelkezésre állnak, de az azokra történő rácsatlakozás lehetősége és mikéntje a részletes tervezési elképzelések ismeretében pontosítható.

A közúti megközelítés kialakítása – a korábban bemutatott opciók közül választva – a Duna utcáról javasolt, mely közvetlenül kapcsolódik az 5101 j. úthoz és azon keresztül az M0 autópályához.

A területre egy koncepcionális beépítési terv is készült, amely az alábbiakban kerül bemutatásra. A beépítési terv készítése során kiemelt figyelmet kapott a meglévő sétány funkcionalitása, a meglévő zöldfelületek és fás területek megőrzése, a sportpálya helyzetének megoldása, a már lekerített intézményi területekhez való alkalmazkodás, a megfelelő parkolószám biztosítása és a meglévő és tervezett övezeti határok geometrikus, szabályos meghatározása, kiigazítása (ezt pirossal jelöltük a rajzon).

Az új épület a meglévő lakóépületek derékszögű geometriáját követi, a lehető legtávolabb elhelyezve a bölcsődétől úgy, hogy még a sétány is megmaradhasson a másik oldalon. Az új övezet területét a meglévő adottságokhoz igazítottuk, ami így ~5637 m2 lett és területén biztosítható az új Vt építési övezet szerinti beépítési maximum és zöldfelületi minimum is.

Látványtervek (Forrás: Takács Norbert, építész):

5 Szabályozási koncepció

5.1 Településszerkezeti Terv tervezett módosítása

A tervezett új épület elhelyezését szolgáló terület továbbra is Vt jelű településközponti vegyes területbe tartozna, ezért a terv a TSZT módosítását emiatt nem igényelné, de a tervezési feladat keretében, részben a meglévő sportpálya helyzetének rendezése érdekében is, a Vt jelű településközponti vegyes terület és a Z jelű zöldterület határának módosítása javasolt.

További módosítás, a Duna utcáról nyíló feltáró út miatt nem lenne szükséges, mivel a települési kiszolgáló utak a vonatkozó szabály szerint a területfelhasználási egység részét képezik, és így a települési mérleget sem befolyásolják. Mindazonáltal a hatályos terv nem ezt a jelölési rendszert alkalmazza, így pusztán technikai jelleggel az új út területének kihagyása javasolt a Z területből, melynek jelentős pótlása keletkezik a meglévő sétány menti Vt/Z területek közti övezethatár-módosítás során.

A fentiek alapján a hatályos TSZT alábbi módosítása tervezett:

Mivel a tervezett módosítás szerint új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, így az arra vonatkozó magasabb szintű jogszabályok előírásai jelen esetben nem relevánsak.

5.1.1 Területi mérleg

A település területi mérlege a pontosítások során annyiban változna, hogy

• a közúti területek mérete ~301 m²-rel növekszik;
• a zöldterületek mérete ~1089 m²-rel növekszik;
• a Vt jelű területek mérete ~1390 m²-rel csökken.

A bemutatott mérleg a rendelkezésre álló tervek alapján készült, pontosabb kimutatás a digitális tervi állományok ismeretében készíthető.

5.2 Helyi Építési Szabályzat és Szabályozási Terv tervezett módosítása

A tervezési területen a tervezett lakó- és szolgáltatóház megvalósíthatósága érdekében a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv alábbi módosításai tervezettek a TSZT tervezett módosításával összhangban:

A tervezési területen új Vt-3 jelű építési övezet kerülhet kijelölésre, melynek keretében az új építési övezet beépítési paramétereit egyrészt az OTÉK (a HÉSZ még OTÉK alapú terv), másrészt a hatályos HÉSZ hasonló építési övezeteinek értékeihez igazodva az alábbiak szerint tervezett meghatározni:

• építési övezet jele: Vt-3
• beépítési mód: szabadonálló / oldalhatáron álló
• minimális telekméret: 5000 m²
• maximális beépíthetőség: 50%
• épületmagasság legnagyobb megengedett értéke: 12,5 m
• zöldfelület legkisebb mértéke: 30%

A terület közepén, három külön helyrajziszámon álló telek területét is érintő sportpálya található. A tervezett Vt-3 jelű építési övezet határát a sportpálya és annak folytatásában a meglévő sétány mentén jelölték ki. Ezzel módosul a Z jelű övezet és a Vt területek határa is, a tervezett TSZT-hez igazodva.

Az új Vt-3 jelű építési övezet területe 5637 m². A beépítési terv alapján számított:

• beépítettség: ~15%
• zöldfelület: 36%

A tervezett épület szabadonálló módon került elhelyezésre, minden telekhatártól legalább 6,25 méterre (ennél többre a rajz szerint).

A tervezett épületmagasság további egyeztetés függvényében pontosítható, de a beruházói szándék szerint három szint lakó rendeltetés elhelyezése szükséges a földszinti szolgáltatási rendeltetések megvalósításának megtérüléséhez. A három lakószint vagy három teljes szintként, vagy két teljes szintként és egy tetőtér-beépítéses, esetleg eltolt teraszos szintként is kialakítható.

A hatályos HÉSZ Településközponti vegyes területeire vonatkozó általános előírások szerint a 14. §-ban jelenleg egy telken belül csak 1 db lakás helyezhető el, ezért ennek a rendelkezésnek a módosítása is szükséges az alábbiak szerint:

„14. § (1) Egy telken csak egy lakás helyezhető el.”

helyett

(1) Egy telken csak egy lakás helyezhető el, kivéve a Vt-3 jelű építési övezetben, ahol egyéb rendeltetések elhelyezése mellett 130 m² telekterületenként egy lakás is elhelyezhető, lefelé való kerekítéssel.

A Vt területekre vonatkozó általános előkerti szabályozás is módosítandó a beépítési terv szerint:

„14. § (5) A településközpont vegyes területen az építési hely határainak meghatározásánál a következőket kell figyelembe venni:

a) az előkert: meglévő beépítésnél kialakult állapot szerint, új beépítés esetén 8,0 méter, az előkert közhasználatú területként is kialakítható. […]

kiegészül

„d) az a) pont szerinti 8,0 méteres előkerti méretet a Vt-3 jelű építési övezet területére nem kell alkalmazni, ebben az övezetben az előkerti méret 0,0 méterig is lecsökkenthető.”

Az új Vt-3 jelű építési övezetre vonatkozó tervezett beépítési paraméterek az alábbiak:

A bemutatott szempontok alapján a tervezett Szabályozási Terv az alábbiak szerint alakul:

A rajzon egyes Z jelű övezetek között is övezethatárt jelöl a tervezett állapot. Ez abból fakad, hogy a TSZT alapján egyes Z övezetek területei „tervezett” státuszúak és ezért a hatályos terv is így jelöli ezt a határt. A tervezett SZT csak átveszi ezt a jelölési módszert.

6 A magasabb szintű jogszabályokkal való összhang igazolása

6.1 Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló törvény – térségi előírások

A módosítással érintett területet erdőgazdálkodási térség, a mezőgazdasági térség és a települési térség területe érinti, míg a csereerdők és új zöldterületek kijelölése települési térségben történik, ezért csak az ezen térségekre vonatkozó szabályoknak való megfelelés igazolása kerül bemutatásra.

Az MaTrT. területfelhasználásra vonatkozó előírásai:

Települési térség

A települési térség területén bármely építési övezet kijelölhető, így a tervezett állapot e tekintetben megfelel a jogszabályi előírásnak. Ugyanakkor a települési térség növekménye kapcsán:

A tervezett módosítás során új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, így a tervezett módosítás megfelel a törvényi előírásnak.

6.2 MATrT és 9/2019. (VI.14.) MvM rendelet övezeti előírásai

Az alábbiakban a tervezési területet és a csereterületet érintő országos és kiemelt térségi övezetekre vonatkozó szabályok és az azoknak való megfelelés igazolása kerül bemutatásra.

Vízminőség-védelmi terület övezetére vonatkozó szabályok:

„5.§ (1) A vízminőség-védelmi terület övezetében keletkezett szennyvíz övezetből történő kivezetéséről és az övezeten kívül keletkezett szennyvizek övezetbe történő bevezetéséről, illetve a szennyvíz övezeten belüli kezelésének feltételeiről a vármegye területrendezési tervében rendelkezni kell.

(2) A vízminőség-védelmi terület övezetébe tartozó települések településrendezési eszközeinek készítése során ki kell jelölni a vízvédelemmel érintett területeket. A kijelölt vízvédelemmel érintett területekre vonatkozó egyedi szabályokat a helyi építési szabályzatban kell megállapítani.

(3) A vízminőség-védelmi terület övezetében bányászati tevékenység folytatása a bányászati szempontból kivett helyekre vonatkozó előírások alkalmazásával engedélyezhető.

(4) A Balaton Kiemelt Üdülőkörzet hatálya alá tartozó területen a vízminőség-védelmi terület övezet területén, az (1)–(3) bekezdésben foglaltak mellett

• a) korlátozott vegyszer- és műtrágya-használatú, környezetkímélő vagy extenzív mezőgazdasági termelés folytatható;
• b) új vegyszertároló, hulladékkezelő létesítmény – a komposztáló telepet és az átrakóállomást kivéve – nem létesíthető.”

Az egész település és így a tervezési terület érintett a vízminőség-védelmi terület övezetével. A település településrendezési eszközei a szabályoknak megfelelve kijelölnek vízvédelemmel érintett területeket és azokhoz kapcsolódó előírásokat, külön fejezetben rögzítik a felszíni- és felszín alatti vizek védelméről szóló, illetve a talaj- és földvédelemről szóló előírásokat.

Ezek főként a víziközművek (pl. vízellátás, szennyvízelvezetés, -kezelés, felszíni vízrendezés, csapadékvíz-elvezetés) kialakítására vonatkoznak, amelyek betartására kiemelt figyelmet kell fordítani a tervezési területen történő jövőbeni beruházások esetén is.

Ezek figyelembevételével a terv továbbra is megfelel a törvényi előírásoknak.

Ásványi nyersanyagvagyon övezete

„8.§ (1) Az ásványi nyersanyagvagyon övezetét a településrendezési eszközökben kell tényleges kiterjedésének megfelelően lehatárolni.

(2) Az (1) bekezdés szerinti területen, a településrendezési eszközökben csak olyan területfelhasználási egység, építési övezet vagy övezet jelölhető ki, amely az ásványi nyersanyagvagyon távlati kitermelését nem lehetetleníti el.”

Az övezeten belül a tényleges érintettséget a hatályos TSZT alapján kell vizsgálni, de eszerint ásványi nyersanyagvagyon terület nem érinti a tervezési területet, így a terv továbbra is megfelel az előírásoknak.

6.3 Pest Megye Területrendezési Terve

Az alábbiakban a tervezési területet érintő a Pest Megye Területrendezési Tervében alkalmazott egyedileg meghatározott megyei övezetekre vonatkozó szabályok és az azoknak való megfelelés igazolása kerül bemutatásra.

Logisztikai fejlesztések támogatott célterületének övezetére vonatkozó szabályok

„9. § A logisztikai fejlesztések támogatott célterületének övezete által érintett települések településrendezési eszközei készítése során – azokon a logisztikai fejlesztésre kijelölt kereskedelmi, szolgáltató gazdasági besorolású területeken, amelyeket a települési önkormányzat döntésével kiemelt logisztikai fejlesztési területté minősít – az építési telek megengedett legnagyobb beépítettsége 10 %-al lehet magasabb, a legkisebb zöldfelületi arány pedig 5 %-al alacsonyabb, mint az OTÉK 2. számú mellékletében meghatározott, a kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület sajátos használat szerinti területéhez rendelt érték.”

A város közigazgatási területén, a hatályos helyi építési szabályzat alapján nincs olyan Gksz jelű építési övezet, melyben az építési telek kialakítható legnagyobb beépítettsége terepszint felett/alatt meghaladná az OTÉK-ban rögzített 60%-ot, és jelen eljárásban sem tervezett ilyen építési övezet kijelölése, így a település tervei megfelelnek az előírásnak.

6.4 OTÉK megfelelés

A hatályos településrendezési tervek még OTÉK alapú tervek, így az alábbiakban az OTÉK előírásainak való megfelelés kerül kifejtésre.

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 111. § (2) bekezdése alapján, az OTÉK II–III. fejezeteiben meghatározott követelményeknél megengedőbb követelményeket a településrendezési terv akkor állapíthat meg, ha azt különleges településrendezési okok vagy a kialakult helyzet indokolja, továbbá ha az közérdeket nem sért, valamint ha az OTÉK 31. § (1) bekezdésében foglalt követelmények teljesülnek.

Ez utóbbi szerint az építményeket csak úgy szabad elhelyezni, hogy azok együttesen feleljenek meg a településrendezési, településképi, illeszkedési, a környezet-, a táj-, természet- és a műemlékvédelemi, továbbá a rendeltetési, az egészség-, a tűz-, a köz- és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeknek, valamint a geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak, illetőleg azokat ne befolyásolják károsan.

A bemutatott feltételek teljesülése mellett tehát az HÉSZ tartalmazhat az OTÉK-tól eltérő, attól megengedőbb előírásokat is, de ennek újabb feltételét tartalmazza a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 60. § (1) bekezdése is, mely szerint a rendezési terv az országos településrendezési és építési követelményekben megállapított településrendezési követelményeknél megengedőbb követelményeket az OTÉK 111. §-ában felsorolt feltételeken túl akkor határozhat meg, ha ahhoz az állami főépítész a záró szakmai véleményében hozzájárul.

Jelen telepítési tanulmánytervben olyan elem/mutató/egyéb módosítás nem került alkalmazásra, mely az OTÉK-tól való eltérést igényelné.

6.5 Biológiai aktivitásérték-számítás

A tervezett módosítással új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, hiszen a hatályos terven is beépítésre szánt területbe sorolt a fejlesztési terület, így a TSZT-ben vezetett biológiai aktivitásérték-számítás módosítására a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 18. §-a szerint nincs szükség:

„18. § (1) Az egy hektár területnagyságot meghaladó új beépítésre szánt terület kijelölésével járó településterv készítése vagy módosítása során, ideértve azt az esetet is, ha az új beépítésre szánt részterületek nagysága összesen haladja meg az egy hektárt, a Méptv. 8. § (3) bekezdés b) pontjában meghatározott követelmény teljesülése érdekében, az újonnan kijelölt beépítésre szánt területtel összefüggő biológiai aktivitásérték

• a) egyenleg fenntartását a rendezési terv alátámasztó munkarészében kell igazolni, és
• b) egyenleg fenntartásához szükséges zöldfelületi követelményeket a helyi építési szabályzatnak kell tartalmaznia. […]

(3) Az (1) bekezdés a) pontja szerinti alátámasztó munkarész a biológiai aktivitásérték számítás során keletkezett növekmény (a továbbiakban: növekmény) mértékét is tartalmazhatja. A növekmény a teljes közigazgatási területre készülő új településterv elfogadásáig felhasználható, amennyiben a felhasználás módját az alátámasztó javaslat biológiai aktivitásérték számítási eredménye és a helyi építési szabályzat tartalmazza.

(4) Az új beépítésre szánt területtel összefüggő biológiai aktivitásérték egyenleg fenntartása – ideértve a biológiai aktivitásérték pótlását – a település, fővárosban a főváros teljes közigazgatási területén történhet. […]”

7 A tervezett módosítások várható infrastrukturális igénye

7.1 Közlekedésfejlesztési igények

A tervezéssel érintett terület léptékének tekintetében nem várható a közeljövőben a közlekedési infrastruktúra hálózatot érintő jelentős változás. A tervezett lakó- és szolgáltatóház elérésére a kiszolgáló út mind a Duna utcához csatlakozóan kiépíthető. A kiszolgálás más alternatív módon is megoldható lenne, de a lehetséges megoldások közül a Duna utcára történő csatlakozás preferálható.

A tervezett kiszolgálóutat alapvetően csak az új épület szolgáltatószintjének látogatói és az itt lakók használnák majd, és átmenő forgalom nem jelentkezik a területen.

A korábban bemutatott beépítési javaslatban 82 férőhelyes parkolófelület szerepel, amelyből – ha az előírt lakásonként egy férőhely elvet vesszük figyelembe – 42 férőhely a lakások, 22 férőhely pedig a földszinti szolgáltatások ellátását biztosítja, 18 db többletparkoló mellett, így a parkolás telken belül megoldott.

A parkolóhelyek között akadálymentes és elektromos autótöltős helyek is készülnek. A személygépjárművek mellett a kerékpárok és motorkerékpárok számára is szükséges helyet biztosítani.

A parkolási kapacitások számítását az alábbi táblázat tartalmazza (Forrás: építészeti műleírás):

A 10 gépjárműnél nagyobb befogadóképességű felszíni várakozó- (parkoló-) helyet fásítani kell. A parkolófelületek árnyékolását biztosító fásítást minden megkezdett 6 db várakozóhely után 1 db nagy lombkoronájú, vagy minden megkezdett 4 db várakozóhely után 1 db közepes lombkoronájú környezettűrő, többször iskolázott lombos fa telepítésével kell megoldani.

A terület gyalogosan könnyedén elérhető a környező utcák menti meglévő és tervezett járda- és gyalogosfelületekről.

7.2 Közműfejlesztési igények

A tervezési területet teljes közműellátással lehet kialakítani, melyhez a szükséges közműhálózati elemek a közelben rendelkezésre állnak, de az azokra történő rácsatlakozás lehetősége és mikéntje csak a részletes tervezési elképzelések ismeretében, a kiviteli tervdokumentáció részeként pontosítható.

A terület teljes körű (víz, csatorna, gáz, elektromos) közműcsatlakozással vagy csatlakozási lehetőséggel rendelkezik, mely várhatóan a tervezett rendszerek csatlakozására képes lesz.

Kapacitásigények (Forrás: építészeti műleírás)

Elektromos bekötés

A telek utcafronti oldalán tervezetten földkábel bekötés biztosítható. Az új villanyóra kiépítése az ELMŰ szolgáltatóval egyeztetve történhet.

Becsült kapacitás szükséglet:

• Közönségforgalmú alapterület: 250 m²
• Általános világítás: 7 W/m² → 2 kW
• Homlokzatvilágítás: 3 kW
• Tér- és díszvilágítás: 3 kW
• Általános installáció (dugalj hálózat): 12 W/m² → 3 kW
• Gyógyszertár: 8 kW
• Háziorvosi rendelő: 10 kW
• Posta: 8 kW
• Gépészet: 80 kW
• Autótöltő (20 db × 3,5 kW/db): 70 kW
• Egyéb: 10 kW
• Beépített teljesítmény: 197 kW
• Egyidejűségi tényező: ei = 0,75
• Egyidejű teljesítmény: 148 kW
• Összesen: 164 kVA ≈ 3×250A

– Lakásonként 3×20A, egyidejűséggel számolva: 218 kVA, 3×315A közösségi terek.
– Hőszivattyúk H tarifás fogyasztók lesznek.
– Összesített becsült energiaigény az épületnek: 3×565A

Földgáz bekötés

Az épületben nem tervezett földgáz felhasználás, így földgáz hálózatra való csatlakozás nem szükséges.

Víz bekötés

A használati és locsolásra felhasznált vizet a járda alatt vezetett vezetékes vízhálózatra való rácsatlakozás biztosítja.

Becsült kapacitás szükséglet:

• Összes napi fogyasztás: Dolgozók kb. 1500 liter/nap + 42×600 liter/nap = 26 m³/nap
• Csúcsfogyasztás: kb. 5–6 liter/sec

Csatorna bekötés

Az új épületben keletkező szennyvizek talajszint alá süllyesztett, zárt rendszerű szennyvízelvezető KG-PVC csövekben kerülnek elvezetésre.

Becsült kapacitás szükséglet:

• Összes napi fogyasztás: kb. 26 m³/nap
• Csúcsfogyasztás: kb. 8–10 liter/sec

Esővíz elvezetés

A telken belül szikkasztás történik. A lefolyócsatornákból a csapadékvizet az épület sarkaitól távolabb kialakított talajszint alatti kavicsos vagy előregyártott szikkasztóba vezetjük be, onnan a csapadékvíz elszivárog a talajba.

A rendszer kiegészíthető csapadékvíz locsolásra való újrahasznosításával is, az épület környezetében telepített növényzet öntözésére.

7.3 Humáninfrastrukturális igények

A KSH 2023. évi adatai szerint a településen 11 349 lakosra 4196 db lakás jut. Ez 2,7 fő/lakás átlagértéket ad. Ez az érték összhangban van az alapvető építtetői szándékokkal is, melynek keretében fiatal, vagy idősebb párok számára kívánnak kisebb alapterületű, élhető és megfizethető lakásokat kialakítani.

A statisztikai adatokat, valamint az esetleges kivételeket is figyelembe véve, az alábbiakban 3 fő/lakás értékkel számoltunk. A beépítési javaslat alapján a területen összesen 28 lakás helyezhető el, amelyben hozzávetőleg ~84 fő lakossal számolhatunk.

Ezen lakosok egy része nem feltétlenül új beköltöző, lehet köztük a településen belüli átköltöző is, azonban ezt a lehetőséget most nem vettük figyelembe a számításkor.

Az alábbi humáninfrastrukturális igény-becslést tehát 84 főre készítettük el, amely korábbi tervezési irányszámokon alapszik.

A táblázatban megjelölt alapellátással kapcsolatos többlet igények várhatóan biztosíthatók a területen található általános iskola, óvoda és bölcsőde intézményeiben, ugyanis ezek nem teljes kihasználtsággal működnek jelenleg. Kiemeljük, hogy a táblázat becsléseket és abból is a lehetséges maximumokat tartalmazza. Az összes igény nem feltétlenül ekkora mértékben és nem feltétlenül egyszerre jelentkezhet a területen.

Amennyiben az új lakások értékesítésénél figyelembe vesszük azok méretét, és azt a tényt, hogy ezen lakásméretek kiknek jelenthetnek valós alternatívát (nem feltétlen többgyerekes családok, inkább fiatal párok, és idősebb emberek) jó eséllyel még a táblázatban szereplő értékektől is elmaradhat a valósan jelentkező igény, de ez csak feltételezés.

8 Környezeti hatások

A tervezési területen tervezett fejlesztések mindenképpen hatással lesznek a jelenlegi környezeti állapotra, mivel a tényleges módosítással érintett terület jelenleg beépítetlen, és többnyire zöldfelületek borítják (kivéve a homokos és sport területeket), amelyet a tervezett állapotban egy lakó- és szolgáltatóház, illetve az ahhoz tartozó burkolt felületek, illetve az ezekhez kapcsolódó minőségi zöldfelületek válthatnak fel.

A kivitelezés érinthet egyes faegyedeket, melyek minőségi pótlásáról gondoskodni szükséges. A tervezett beépítés és burkolatok miatti zöldfelület-csökkenés azonban ellensúlyozható a tervezett állapotban kialakításra kerülő minőségi zöldfelületekkel. Mindemellett a fejlesztési területen és környezetében meglévő faállomány minél nagyobb arányú megtartására kell törekedni és a tervezett épület elhelyezésének koncepciója is ezen elv tükrében készült el.

9 A tervezett módosítások hatása az örökségi vagy környezeti értékekre

A tervezett módosítás és a tervezési területen tervezett fejlesztés nincs hatással nyilvántartott épített örökségi, régészeti vagy környezeti értékekre. A tervezési területen meglévő értéket képviselő növényzet nem sérül.

10. A beruházással érintett közfejlesztések köre és költségbecslése

A Méptv 92.§ (3) pontja értelmében a telepítési tanulmánytervnek tartalmaznia kell azon közfejlesztések körét és előzetes költségbecslését, amelyek kizárólag a tervezett beruházással kapcsolatos szabályváltozás miatt válnak szükségessé.

A jelen telepítési tanulmánytervben bemutatott tervezett fejlesztéshez kapcsolódóan várhatóan a szükséges közfejlesztések köre és mértéke minimális. A tervezett állapot kialakításával kapcsolatban felmerülő közfeladatok:

• A hatályos Településrendezési tervek módosítása;
• A tervezett beruházás közlekedési- és közműinfrastruktúra-ellátásának megoldása;

A tervezett vegyes rendeltetésű fejlesztés kialakításával kapcsolatban előre láthatóan nem merültek fel további közfeladatok, ugyanakkor a Beruházónak nyilatkoznia kell arról (akár a településrendezési szerződésben), hogy minden, a tervezett fejlesztés érdekében szükségessé váló esetleges közfejlesztés vagy infrastruktúra-fejlesztés költségét vállalja.